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全球速看：也迪律师说法：“借名买房”之房屋所有权应如何认定？

来源：亚设网


(相关资料图)

紫金财经4月6日消息 案情：李某2010年想购买北京海淀某处房屋，但因当时处于离婚诉讼纠纷中，故李某拜托同事王某及王某的女儿为其办理房屋买卖手续，但是房款由李某定期转给王某，再由王某转给其女儿进行交付，为此李某与王某及王某的女儿签订无名协议，后将该处房屋登记在王某女儿名下。2012年李某离婚后希望王某的女儿将房屋过户给自己，但王某的女儿对此房屋主张所有权，经协商未果后，李谋起诉王某及王某的女儿要求返还房屋。李某提供了其与王某及王某女儿签到的协议、房屋首付转款给王某的凭证、后期定期给王某转款的凭证。

法律分析

“借名买房”是在政府限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户，或者个别人因自己当时的问题不方便作为显名购房人而与其他人通过签到协议而委托他人购房的情况。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。

借名买房的方式实际上存在很大风险。因为房地产作为不动产，以物权登记为准。在借名买房的情况下，房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是实际出资人的父母、子女或其他人，即“名义产权人”。如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房地产擅自出售，且买家是以正常价格购买的，则实际产权人（实际出资人）则无法要求取消交易，买家可以获得该房屋的所有权，实际产权人只能起诉名义产权人维护自己的权利。

因此如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。同时建议实际产权人还可与名义产权人至房地产交易中心就该房地产做一个个人抵押，由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人。这样名义产权人就无法跳过实际产权人擅自出售房屋和损害实际产权人的利益。

所以，“借名买房”在发生纠纷后，如果没有签订书面协议，双方之间是认定为借名购房还是赠与或者其他法律纠纷，争议较大。本案中，法院通过综合分析房款支付、房屋装修、居住使用情况、购房手续原件的持有情况、双方对购房细节的陈述等，认定双方存在借名购房合意，且该借名购房行为不违反法律、行政法规强制性规定，支持了李某的诉求。（作者：王丹，毕业于中国人民公安大学，现任北京也迪律师事务所专职律师。）

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